Mua nhà và kí hợp đồng nhà đất, những điều cần biết!

Tôi muốn mua một mảnh đất đã có số hồng. Hai bên thỏa thuận xong về giá, bên bán yêu cầu tôi đặt cọc 100 triệu, hẹn 3 tuần sau sẽ ra công chứng. 

Kết quả hình ảnh cho mua nhà theo phong thủy

Tuy nhiên tôi rất băn khoăn hợp đồng đặt cọc như vậy có đảm bảo không? Bởi người bán không sống gần mảnh đất tôi mua. Tôi cũng chỉ biết họ trên giấy tờ chứ thực tình không biết họ làm gì ở đâu. Vậy tôi phải làm gì để giao dịch của mình được đảm bảo và tránh phiền toái về sau. Cám ơn luật sự xin chỉ dẫn tỉ mỉ giúp tôi.
Người mua với tâm lý “vững chắc” vì đã đặt cọc nên rất yên tâm về việc mua bán, chuyển nhượng của mình, nhưng cuối cùng lại chính vì những thiếu sót trong lúc giao kết hợp đồng đặt cọc đã dẫn đến những hậu quả xấu xảy ra. Vậy, để tránh những thiệt hại không mong muốn có thể xảy ra, sau đây có một số lưu ý cần chú ý để khi tiến hành giao kết việc đặt cọc và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản được diễn ra thuận lợi và hạn chế những rủi ro có thể phát sinh.Khi mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn, đặc biệt là nhà cửa, đất đai thì thường sẽ không tránh khỏi xảy ra những tình huống rủi ro. Hơn nữa giá cả nhà cửa, đất đai lại không ngừng biến động. Rất nhiều trường hợp sau khi đã kí kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhưng bên bán nhà vẫn hủy hợp đồng vì có người trả giá cao hơn dẫn đến những thiệt hại phát sinh mà người mua phải gánh chịu, ngay cả khi các bên đã tiến hành đặt cọc đảm bảo cho việc mua bán, chuyển nhượng.

Trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc:

Thứ nhất, trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) không, bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp… bên cạnh đó cũng cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Thứ hai, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.

Khi tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc

Việc đầu tiên cần xác định là chủ thể sẽ kí kết hợp đồng, chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong GCN hoặc giấy tờ tương đương. Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.

Tiếp theo, cần xác định đối tượng đặt cọc, theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Tuy nhiên để trở thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản phải đáp ứng điều kiện luật định. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, giấy tờ có giá hoặc một vật cụ thể chứ không thể là các quyền tài sản. Đó có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch (mục 1 khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP). Tiền là đối tượng của đặt cọc phải là đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ (theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung 2013). Theo đó, các hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng đặt cọc nói riêng có đối tượng là ngoại tệ đều bị vô hiệu. Các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý (mục 1 khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP). Các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thông dân sự và tính được giá trị. Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc hạn chế lưu thông thì không thể là đối tượng của đặt cọc.

Xác định mục đích đặt cọc: Mục đích đặt cọc được xác định dựa vào sự thỏa thuận của các bên. Mục đích đặt cọc có thể chỉ nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, vì khi một bên giao cho bên kia một tài sản không đồng nghĩa với việc tồn tại một thỏa thuận đặt cọc. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Để được coi là đặt cọc, việc giao tài sản phải “để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Leave a Reply

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *